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1/26 12年度の住宅着工戸数も90万戸割れに 1/26 経営トップが語る 戦略と展望⑤・金指東急不動産社長 1/23 11年の中古マンション成約数２年連続減 1/23 政府、特定都市再生緊急整備地域を決定 1/20 東京グレードＡビル空室率５％台に上昇 1/19 渋谷ヒカリエ、飲食・商業の全店舗決定 1/18 都心５区賃料、２カ月連続で最安値更新 1/18 レインズ、中古マンションの登録増続く 1/17 フラット35Ｓ、優遇打ち切りで申請減少 1/17 新築戸建ての17％で太陽光発電を設置 1/17 二子玉川東口再開発の最終事業が着工 1/16 不特法改正で倒産隔離スキームを導入 1/13 三鬼、都心５区の空室率上昇し９％台に 1/13 東急不、表参道プロジェクトを４月開業 1/11 グローバル店舗賃料ランクで東京は６位 1/10 フラット35、１月の最低金利は２・14％ 1/10 各社トップの年頭挨拶から・② 1/6 Ａクラスビル賃料はピークから58％下落 1/6 各社トップの年頭挨拶から・① 1/5 《新春企画 ２０１２年の課題》・不動産流通経営協会理事長 袖山　靖雄氏

1/26　12年度の住宅着工戸数も90万戸割れに 　―建研予測、緩やかな回復基調は継続 　建設経済研究所は25日、独自の建設経済モデルで試算した「建設投資の見通し」で、11年度の住宅着工戸数を前年度比２・８％増の84・２万戸、12年度を５・４％増の88・８万戸と予測した。昨年９月以降の住宅着工戸数の伸び悩みを反映し、10月に発表した見通し（11年度＝６・４％増の87・２万戸、12年度＝３・６％増の90・３万戸）を下方修正した。 　分譲、持家、貸家の利用形態別の着工戸数をみると、分譲の11年度の着工戸数は13・２％増の24・０万戸になると予測。11年４～11月の着工戸数は前年同期比17・０％増の15・８万戸。比較的好調に推移しているが、足下を見ると、経済の先行き懸念などにより、着工の伸びは鈍化している。12年度の分譲の着工戸数は24・９万戸と予測し、増加率は３・７％にとどまるとした。分譲のうち「マンション・長屋建」は、11年度は24・４％増の12・３万戸、12年度は５・０％増の12・９万戸になると予測している。 　持家と貸家は、いずれも11年度は減少し、12年度に増加に転じると予測している。11年度の持家の着工戸数は１・１％減の30・５万戸。一方で、被災地の復旧・復興や、復興事業の波及効果などにより、12年度は６・７％増の32・６万戸になると予測。貸家は、11年度は１・２％減の28・８万戸、12年度は５・７％増の30・５万戸と予測。 　住宅着工戸数は伸び悩みの傾向にあるが、建設経済研究所は、回復基調にある「基本的なトレンドは継続する」との見方を示しており、12年度以降にかけ「緩やかな成長」が続くとみている。 （提供／日刊不動産経済通信）

1/26　経営トップが語る 戦略と展望⑤・金指東急不動産社長 　◎マンション斑模様、銀座は着工の段取り 　　―住宅事業の製販一体化は顧客本位で判断 　　　東急不動産社長　金指　　潔氏 　－昨今の不動産マーケットをどうみる。 　金指氏　良い要素に乏しい年明けだったが、今年は、振れ幅がある年になると思っている。昨年の震災では日本人の底力が示された。ジワジワと下降局面を辿っていた頃と比べ、困難に立ち向かうチャレンジが巻き起こっており、今年は良くなると信じている。足元のマンション市況は、売れ行きに翳りが指摘されてもいるが、斑模様だ。いいものは売れている。 　－表参道の商業施設がオープンするが。 　金指氏　当社の都市型商業施設「東急プラザ」は専門店街の先駆け。商業施設を長年運営してきたが、新規展開をなかなかできない時期が続いた。昨年は、大阪・阿倍野で大型ショッピングモールをオープンし、好評を得ることができたたため、この動きを表参道プロジェクト「東急プラザ表参道原宿」へつなげたい。ファッション、文化が交わる交差点に位置し、都市にありながら、環境と共生する商業施設としたい。これを機に、他の東急プラザも環境面などでリニューアルし、ブランドを再構築したい。 　－銀座・数寄屋橋のプロジェクトは。 　金指氏　ビルテナントの退去が確定しており、今秋以降、既存ビルの解体に入り、着工に向かう段取りとなる。プロジェクト計画は、あらゆる面で検討しているが、当社商業施設のフラッグシップとし、銀座のランドマークビルを目指したい。 　－昨秋公表した中期計画について。 　金指氏　震災のため、見直しも含めて昨年11月の公表となったが、顧客ニーズを中心に据え、事業を展開していく考え方を示した。当社グループの幅広い事業領域を活かし、独自の商品やサービスを創出していきたい。 　－Ｊリート事業と住宅事業への取組みは。 　金指氏　リート事業は、循環型再投資モデルとして、しっかり立ち上げ、当社が開発した物件などを拠出する。商業・オフィスリートを来年度中に立ち上げ、住宅リートも時期をみながら始めたい。住宅事業は、単に開発するだけでなく、販売、管理という事業サイクルで展開する。供給ボリュームを増加する段階にきたが、必要以上に数を追うのではなく、質が高くなければならない。今年と来年で形が仕上がるだろう。 　－住宅事業は製販一体の体制をつくるのか。 　金指氏　考え方としては良いが、それを決めるのは顧客サイド。顧客がわかりやすく、不便がない体制をつくれれば良い。関西では既に、製販一体の体制に取り組んでいるが、全体としては、昨年来検討を進めており、早い段階で目途をつけたいと考えている。 　－海外事業とシニア事業について。 　金指氏　海外は、中国、インドネシアで施設運営業をベースに事業展開する。現地の事情を知るためにも運営業から入るのが良い。シニア住宅は、介護施設を含め、１０００室規模となった。単に数を増やすのではなく、質をどうするか。医療、介護、食事など、サービスのあり方について考えている。 　－震災以降、被災地支援を続けている。 　金指氏　銀座・数寄屋橋のビルを使った復興イベントをはじめ、被災地支援・ボランティア活動を行っている。結果的に、多くの経験を得られたのも事実。これからの企業活動にも活かしていきたい。 （提供／日刊不動産経済通信）

1/23　11年の中古マンション成約数２年連続減 　―レインズ、震災の影響で成約価格も下落 　東日本不動産流通機構が20日発表した11年（１～12月）の「首都圏不動産流通市場動向」によると、中古マンションの成約件数は２年連続で前年を下回った。東日本大震災の発生により３月以降の成約が大幅に減少したため。平均成約価格、単価がともに下落、特に都区部の下落幅が大きい。戸建て住宅の成約件数は中古が減少したが、新築は３年連続で増加した。 　中古マンションの成約件数は前年比４・９％減の２万８８７１件。すべての都県で減少した。東京都は２・２％減の１万３３１７件で、うち都区部は２・６％減の１万２４１件。千葉県は11・７％の大幅な減少となった。平均成約価格は１・４％下落の２５３０万円、㎡当たり平均単価は０・７％下落の38・93万円。都区部の下落が影響しており、都区部は４・２％下落の３２７８万円、㎡単価は２・８％下落の55・72万円。新規登録物件は24・３％増の17万２０２４件に急増。都区部が29・７％増えたことが主な要因。平均価格は０・６％上昇の２７６９万円、㎡単価は横ばいの46・29万円。 　新築戸建ての成約件数は９・１％増の４１９３件となり、特に千葉県と横浜・川崎で２～３割増、都区部も増加。平均成約価格は０・７％下落の３４６８万円。新規登録物件数は48・５％増となり、都区部は前年比９割増。中古戸建ての成約件数は１・６％減の１万５６９件で、平均成約価格は１・１％下落の２９６７万円。土地（１００～２００㎡）の成約件数は０・６％減の４９２０件で、横浜・川崎では19％増。平均成約価格は１・５％下落の２８３９万円、㎡単価は１・８％下落の19・99万円。新規登録件数は11・９％増。 （提供／日刊不動産経済通信）

1/23　政府、特定都市再生緊急整備地域を決定 　―７都市11地域で開発事業の支援策を拡充 　政府は20日、特定都市再生緊急整備地域（以下、特定地域）を定めた政令を閣議決定した。７都市11地域を特定地域に指定し、東京からは４地域が指定された。特定地域は、都市の国際競争力の強化を図るうえで特に有効な地域として選定。国際化対応などを目的とした都市開発事業に対し、税制支援などが措置される。 　特定地域に指定されたのは、札幌市の「札幌駅・大通駅周辺地域（１１０ha）」、東京都の「東京都心・臨海地域（１９９１ha）」「新宿駅周辺地域（２２０ha）」「渋谷駅周辺地域（１３９ha）」「品川駅・田町駅周辺地域（１８４ha）」、川崎市の「川崎殿町・大師河原地域（43ha）」、横浜市の「横浜都心・臨海地域（２３３ha）」、名古屋市の「名古屋駅周辺・伏見・栄地域（１１０ha）」、大阪市の「大阪駅周辺・中之島・御堂筋周辺地域（82ha）」「大阪コスモスクエア駅周辺地域（53ha）」、福岡市の「福岡都心地域（２３１ha）」－の計７都市11地域。 　東京からは４地域が特定地域に指定された。このうち「東京都心・臨海地域」は、東京駅・有楽町駅周辺、新橋・赤坂・六本木エリア、豊洲・有明・お台場などの東京臨海部をカバーし、11地域の中で最も大きなエリアとなる。同地域では、国際競争力を向上するため、先進的なビジネス支援機能の導入促進や、外国人の居住環境の充実化などを一体的に推進する。いずれの特定地域でも、都市機能の集積や国際化への対応などを目的に、都市開発を推進する方針。 　特定地域は、昨年改正した都市再生特別措置法に基づくエリア。税制支援措置などの優遇策を、従来よりも拡充している。 （提供／日刊不動産経済通信）

1/20　東京グレードＡビル空室率５％台に上昇 　シービーアールイーがまとめた11年第４四半期の全国13都市オフィスビル市場動向によると、東京グレードＡビルの空室率は前期比０・５ﾎﾟｲﾝﾄ上昇の５・１％となった。新宿の比較的大規模なビルが空室を残して竣工し、空室率を押し上げた。賃料を下げてテナントを獲得する傾向が続いており、平均想定成約賃料は１・２％下落し１坪当たり２万９０５０円。 　東京23区の空室率は横ばいの７・３％と、７期連続で７％台の高い水準。ＩＴ系企業を中心に拡張移転がみられるが、主流はコスト削減をにらんだ統合集約移転で、トップグレードビルから空室消化が進む様子は見られなかった。その他エリアの空室率は、東京主要５区が７・２％（０・２％ﾎﾟｲﾝﾄ上昇）、大阪市が10・７％（０・４ﾎﾟｲﾝﾄ下落）、大阪Ｓクラスビルが14・５％（１・８ﾎﾟｲﾝﾄ下落）、大阪Ａクラスビルが10・４％（１・１ﾎﾟｲﾝﾄ下落）、名古屋市が12・５％（０・４ﾎﾟｲﾝﾄ下落）、名古屋Ａクラスビル６・０％（０・６ﾎﾟｲﾝﾄ下落）、札幌市が10・２％（０・２ﾎﾟｲﾝﾄ上昇）、仙台市が13・２％（０・７ﾎﾟｲﾝﾄ上昇）、福岡市が12・５％（０・６ﾎﾟｲﾝﾄ下落）。 （提供／日刊不動産経済通信）

1/19　渋谷ヒカリエ、飲食・商業の全店舗決定 　東京急行電鉄と東急百貨店は18日、４月にオープンする東京・渋谷区のオフィス・商業ビル「渋谷ヒカリエ」に入居する飲食フロアおよび商業施設「ＳｈｉｎＱｓ」（シンクス）の全店舗を発表した。オフィス部分も満室稼働する。 ６～７階が26店舗からなる飲食フロアで、日本初上陸となる南イタリアのレストラン「ＣＡＰＲＩＣＣＩ」などが入居する。11～16階に位置する劇場「東急シアターオーブ」には、トランジットジェネラルオフィスがエンタテイメントをキーワードとした飲食店舗を出店する。地下３階～地上５階のシンクスは、東急百貨店が運営する新業態。約１万６０００㎡の売場面積に２００の売場・ショップで構成。ターゲットは20歳代後半から40歳代の働く女性。開業日は４月26日。初年度売上目標は１８０億円。 　なお、17～34階のオフィス（基準階専用面積２２１３・58㎡）には、㈱ディー・エヌ・エー（ＤｅＮＡ）が本社用途で６フロアに入居し、実質的なメインテナントとなるほか、ＫＤＤＩの携帯電話「ａｕ」のコンテンツ開発部門や、韓国系ＳＮＳ大手「ＮＨＮＪａｐａｎ」の本社などＩＴ関連企業が多数入居する。 （提供／日刊不動産経済通信）

1/18　都心５区賃料、２カ月連続で最安値更新 　三幸エステートがまとめた11年12月の東京都心５区および全国６大都市の大規模ビルマーケットデータによると、都心５区の空室率は、前月比０・１ﾎﾟｲﾝﾄ減の５・65％で３カ月ぶりに改善した。募集賃料は１坪当たり２万３６７円で、前月比74円下落した。賃料は下落傾向が継続しており、２カ月連続で94年の集計開始以来の最安値を更新した。他のエリアの空室率は、東京23区が６・３％（０・２ﾎﾟｲﾝﾄ減）、札幌市が７・３％（増減なし）、仙台市が14・７％（０・２ﾎﾟｲﾝﾄ増）、名古屋市が９・０％（０・３ﾎﾟｲﾝﾄ減）、大阪市が９・９％（０・１ﾎﾟｲﾝﾄ減）、福岡市が10・２％（０・３ﾎﾟｲﾝﾄ減）。 （提供／日刊不動産経済通信）

1/18　レインズ、中古マンションの登録増続く 　東日本不動産流通機構が発表した12月の「月例速報マーケットウォッチ」によると、首都圏中古マンションの成約件数は前年同月比０・３％増となり、前月の減少から再び増加に転じた。新築・中古戸建ても前年同月を上回った。土地（１００～２００㎡）は５カ月連続のプラス。 　中古マンションの成約件数は２２７２件。東京都は３・６％増の１０６７件、神奈川県は５・５％減の６３０件、埼玉県は６・９％増の２８０件、千葉県は３・６％減の２９５件。成約平均価格は３・６％下落の２５１５万円。㎡単価は３・７％下落の38・76万円で６カ月連続で下落。新規登録物件数は15・８％増の１万３５４３件で21カ月連続の増加。在庫物件数は27・４％増の４万３７２８件。 　中古戸建ての成約件数は５・６％増の８６５件。成約平均価格は８・８％下落の２８７４万円で、４カ月ぶりに下落。新築戸建ての成約件数は４・５％増の３０５件、成約平均価格は０・１％下落の３４９９万円。土地の成約件数は23・３％増の４０８件で、成約平均価格は７・２％下落の２６５３万円、㎡単価は４・６％下落の18・81万円。 （提供／日刊不動産経済通信）

1/17　フラット35Ｓ、優遇打ち切りで申請減少 　住宅金融支援機構が16日まとめた11年度第３四半期のフラット35の申請状況によると、昨年10～12月のフラット35の買取申請戸数は前年同期比35・７％減の３万５２００戸、付保申請戸数が74・３％減の96戸だった。このうちフラット35Ｓの買取申請戸数は36・１％減の３万１２８５戸。 　フラット35Ｓは昨年９月末に、１％の金利引下げ拡大措置が終了。その影響で昨年10～12月の申請は大きく減少した。なお、住金機構は、11年度第３次補正予算により、昨年12月１日から新たな金利優遇措置「フラット35Ｓエコ」を開始。新制度では、東日本大震災の被災地について１・０％、被災地以外は０・７％、当初５年間金利引下げを行っている。 （提供／日刊不動産経済通信）

1/17　新築戸建ての17％で太陽光発電を設置 　―住金機構、11年度の住宅購入動向調査 　住宅金融支援機構が行った11年度「住宅取得に係る消費実態調査」によると、新築一戸建て住宅の１世帯当たり耐久消費財購入額は１７５・１万円であることがわかった。住宅取得に伴い最も購入されている品目は「カーテン」で、「照明器具」などがこれに続く。新築戸建て住宅では、６世帯に１世帯が「太陽光発電システム」を設置していることも今回の調査で明らかになった。 　新築分譲マンション購入に伴う１世帯当たりの耐久消費財購入額は１１８・４万円、建売住宅は１１７・４万円、中古住宅は84・５万円だった。住宅取得に伴い最も購入される品目は「カーテン」で、76・８％の世帯が購入している。以下、「照明器具」（60・９％）、「ルームエアコン」（53・２％）、「テレビ」（51・９％）、「応接セット」（45・２％）など。家具や家電の購入が目立っている。 　購入額別に各品目をみると、世帯当たりの平均購入金額が最も大きいのは「乗用車（新車）」で２４１・８万円、２番目が「太陽光発電システム」の１７７・３万円。それぞれ住宅取得時に購入している世帯の割合は、「乗用車（新車＋中古）」が22・４％、「太陽光発電」が８・５％。新築一戸建て住宅に限ると、「太陽光発電」を購入する世帯は17・５％にのぼり、６世帯に１世帯の割合で購入している。 　同調査は、住宅金融公庫時代に実施した03年度調査以来、８年ぶりに実施。住宅購入に伴う耐久消費財の購入状況などを調査し、10年11月～11年４月に住宅を取得した世帯を対象に計１５７５件の回答を得た。 （提供／日刊不動産経済通信）

1/17　二子玉川東口再開発の最終事業が着工 　東京・世田谷区の「二子玉川駅東口市街地再開発事業」の最終事業となる第２期事業が15年６月の竣工を目指し、このほど着工した。第２期事業の施行地区（地区面積３・１ha）は、第１期事業（８・１ha）の分譲マンションプロジェクト「二子玉川ライズタワー＆レジデンス」（総戸数１０３３戸）と、二子玉川駅前の商業施設「二子玉川ライズショッピングセンター」の敷地の中間に位置する。第２期事業では、高層棟の１～27階にオフィス、28～30階にホテルを、低層棟にシネマコンプレックスやフィットネスクラブ、その他店舗などを整備する。オフィスが入る高層棟は免震構造を採用、延床面積約８万６９００㎡（貸床面積６万３０００㎡）。総事業費は約３９２億円。 （提供／日刊不動産経済通信）

1/16　不特法改正で倒産隔離スキームを導入 　―国交省、改正法案を次期通常国会に提出 　国土交通省は、不動産特定共同事業法（不特法）を改正し、不動産証券化スキームを拡充する方針で、次期通常国会に不特法の改正法案を提出する。改正法案では、ＳＰＣを活用したスキームを追加し、現行の不特法スキームよりも、投資家から資金を調達しやすいスキームとなる。 　改正法案の柱は、倒産隔離スキームの導入。不動産特定共同事業者の倒産リスクを投資家が負わないように、ＳＰＣを活用したスキームを法改正によって新たに追加する。ＳＰＣへの出資者はプロ投資家（銀行、保険会社、信託銀行など）に限定される。投資家保護の観点から、ＳＰＣを活用したスキームを利用する場合、不動産特定共同事業者は金融商品取引法の第２種金融商品取引業者として登録する必要がある。 　国交省は、改正不特法が老朽化した建築物のリニューアルなどに活用できると期待している。不特法は、ＴＭＫスキームのように予め事業内容を決めておく必要がなく、比較的柔軟性のある不動産証券化スキームだが、事業者の倒産隔離が施されていないため、資金調達の面で課題を抱えている。法改正で資金調達の課題がクリアされると、不動産証券化手法の活用促進が期待される。旧耐震建築物の修繕・建替えについても、銀行からの借入などのほかに、不動産証券化手法も資金調達のメニューに追加されることになる。 　10年度の不動産証券化の実績は２兆１９６０億円で、このうち不特法による証券化実績は１５４０億円。国交省は、不特法の改正により、今後10年間で１年当たり平均約５０００億円の新たな投資が行われると試算している。 （提供／日刊不動産経済通信）

1/13　三鬼、都心５区の空室率上昇し９％台に 　三鬼商事が12日発表した昨年12月末時点の「東京都心５区の最新オフィスビル市況」（基準階１００坪以上、新築ビル34棟、既存ビル２６２２棟）によると、都心５区の平均空室率は前月比０・11ﾎﾟｲﾝﾄ上昇の９・01％で、３カ月連続で上昇しており、９％台となった。同社は、「12月は大規模ビル１棟が竣工したほか、既存ビルに解約の動きがみられた」ことで、空室率が上昇したとみている。 　新築ビルの空室率は、大規模ビルの竣工で空室率が上昇し、１・39ﾎﾟｲﾝﾄ上昇の23・71％。ただ同社によると、新築ビルのオフィス需要は堅調で、「12年に竣工予定の大規模ビルにも、既にテナント企業からの相談や引き合いの動きが進んでいる」としている。既存ビルの空室率は０・03ﾎﾟｲﾝﾄ上昇の８・72％。 　都心５区の平均月額坪当たり賃料は、前年同月比６５３円下落の１万６９３２円。新築ビルは、前年同月比２６６円下落、前月比１０５円上昇の２万２４７３円。既存ビルは、それぞれ６４８円下落、42円下落の１万６７９９円。 （提供／日刊不動産経済通信）

1/13　東急不、表参道プロジェクトを４月開業 　―金指社長「東急プラザをリ・ブランド」 　東急不動産は12日、東京・渋谷区の神宮前交差点前で今春オープンする都市型商業施設「ＴＯＫＹＵ　ＰＬＡＺＡ　ＯＭＯＴＥＳＡＮＤＯ　ＨＡＲＡＪＵＫＵ（東急プラザ表参道原宿）」の記者発表会を行い、施設の説明とともに、金指潔社長が同施設を起点とする商業施設事業のリ・ブランド戦略を示した。 　同施設は、奇抜な外観デザインに、屋上テラスには緑の「森」を創出、ファッション・カルチャー中心地のランドマークビルとして４月18日に開業する。東急不はこれを機に、都市型商業施設、東急プラザのブランド再構築に乗り出し、既存施設のリニューアルも進める。金指社長は、「ファッション・カルチャー中心地のプロジェクトであり、並々ならぬ決意で取り組んできた。これを機に、東急プラザを次世代に相応しいブランドに再構築し、本拠地・渋谷を中心とする再開発などで活かしていきたい」と方針を述べた。 　建物は、地上７階地下２階建て、延床面積約１万２０００㎡。地下２階～地上５階が物販、地上６・７階を飲食、屋上はテラスとする。基幹テナントは、いずれも路面店スペースに出店するファッションの「トミーヒルフィガー」（㈱トミーヒルフィガージャパン）、「ザ・シェルタートーキョー」（㈱バロックジャパンリミテッド）、「アメリカンイーグルアウトフィッターズ」（㈱イーグルリテイリング）。27店舗で全体を構成する。 　テナント稼働率は１００％でスタートする。総事業費は約６００億円。プロジェクト地約２１００㎡は、表参道と明治通りが交差する交差点の一角で、商業施設、ラフォーレ原宿の向かいに位置する。 （提供／日刊不動産経済通信）

1/11　グローバル店舗賃料ランクで東京は６位 　シービーアールイーがまとめた11年第３四半期の世界主要都市の店舗賃料ランキング「グローバル店舗賃貸市場上位20都市」によると、トップ３はニューヨーク、香港、シドニー。東京は11年第２四半期の８位から６位に上昇した。 　当期賃料は世界各都市のすべてで横ばい。ニューヨーク５番街は引き続き世界で最も高い賃料で、年間１平方フィート当たり１９００ドルのレベルを維持。香港は11年に年間賃料が52・８％上昇し、１６９５ドル。シドニーは１２２４ドル、ロンドンは９６１ドル、チューリッヒは９１６ドル、東京は８７１ドル、パリは７８５ドル、メルボルンは７７６ドル、ブリスベンは６１８ドル、広州は５９０ドルだった。 　当期の世界の店舗賃料総額は11年第２四半期比０・６％下落とほぼ横ばい。南北アメリカは２・０％下落、アジア、ヨーロッパ、中東、アフリカ地域では変動がなかった。 （提供／日刊不動産経済通信）

1/10　フラット35、１月の最低金利は２・14％ 　住宅金融支援機構は、フラット35の取扱金融機関が適用する１月の融資金利を発表した。フラット35の「返済期間21年以上35年以下」の融資金利幅は、２・14～３・20％（前月２・21～３・20％）で、最低金利は前月から下落した。取扱金融機関が提供する金利で最も多いのは２・14％。「返済期間20年以下」の金利幅は１・86～３・20％（前月１・92～３・20％）。 （提供／日刊不動産経済通信）

1/10　各社トップの年頭挨拶から・② 　◎新たな成長戦略をスタートさせる年に 　　－スマートハウスをさらに飛躍・進展へ 　竹井英久・三井不動産販売社長　東日本大震災は、人々の住まいや暮らしに対する考え方をも大きく変えた。それまで重視されていた生活・交通利便性に加え、「安全・安心」への関心が高まっている。不動産流通業界のリーディングカンパニーとして「安全・安心」なマーケットの形成、取引の実現に全力を尽くしていく。今一度「営業会社」としての原点に立ち返り、顧客の声に真摯に耳を傾け、当社に顧客が寄せている信頼、期待を受け、満足度が高いサービスの提供を心がけていく。辰年の今年は、「立つ」年、すなわち顧客第一でかつチャレンジのリスクテークに寛容な文化とコンプライアンス・リスク管理に厳しい風土が併存する営業会社を目指し、新たな成長戦略をスタートさせる「立つ」年にできればと念願している。 　大橋正義・住友不動産販売社長　昨年の不動産流通市場は、上期は当初見込んだほど震災の影響を受けずに推移したが、下期に入ってからは海外経済の低迷に伴う購入者マインドの冷え込みなどにより減速感が見られた。今年もわれわれを取り巻く経済環境は、順風満帆ではないが、一次取得層を中心に住宅需要に対するニーズは根強いものがある。価格の値ごろ感、低金利に加え、税制優遇等による需要のさらなる喚起を期待したい。当社においては、本年は「第３次中期経営計画」の最終年を迎えるが、目標達成に向け、積極的な拡大策を展開していく。この１～３月は、中期経営計画の進捗を進めるための重要な四半期となるが、今期を少しでも上乗せ出来るよう最善を尽くしたい。 　中島美博・東急リバブル社長　11年度に新たな中期経営計画をスタートさせた。成長戦略への転換を基本方針とし、13年度に営業収益６２０億円、経常利益65億円の達成を目指す攻めの戦略となっている。本年は、成長のための源泉確保としてのコスト構造改革、現場の社員が働きやすい環境・仕組みづくりなどに力を入れるとともに、情報やノウハウの共有化、基本業務の徹底による「短期的予算の達成」、常に問題意識を持ち、新しいニーズを先取りする「仕事の進化」「人材の育成」の３点について、現場での積極的な取り組みを期待し、本社としても全力で支援していく。当社は今年、創立40周年を迎えた。新しい東急リバブルの成長元年の年となるよう、目標達成に向けた強い気持ちと、改革の意志を持って、新しい年に挑みたい。 　金畑長喜・野村不動産アーバンネット社長　昨年は日本経済にとって大変厳しい１年だった。今年も先行きについて楽観視できない状況がしばらく続くだろう。しかしわれわれは、企業としてその時々の環境の中でチャレンジし、勝ち残っていかなくてはならない。このような時期だからこそ、マーケット適応力をより発揮し、顧客の目線に立った丁寧な営業が大切であり、一つひとつの案件、一人ひとりの顧客への適切な対応に努めていきたい。当社は今年４月から「新中期経営計画」がスタートする。計画を進める上でのベースとなる「業務改善」「人材育成」「ＣＳの向上」への取り組みを強化し、ブランド価値の向上に努める。 　倉重喜芳・東京建物不動産販売社長　１月１日付で大幅な機構改革を実施し、「ソリューション営業本部」を新設した。芙蓉グループを中心とした大企業に対し、不動産に関わるあらゆるニーズに対するソリューションを、東京建物グループ全体の窓口となって提供し、グループの収益機会を創出することがその主眼である。「ソリューション営業本部」は、社長が本部長となり営業の第一線を支える。社員一丸となって東京建物グループのＣＲＥ事業を進展させるべく、最大限の努力をしていく。 　阿部俊則・積水ハウス社長　東日本大震災以降、顧客の要望は大きく変わり、住まいの安全・安心や健康、エネルギー問題に対する関心がぐんと高まった。昨年８月に世界に先駆けて発売した、３電池（太陽電池・燃料電池・蓄電池）が連動し自動制御するエネルギーマネジメントシステムを備え、非常時にも電気のある暮らしを提供する先進のスマートハウス「グリーンファースト・ハイブリッド」も注目を集めている。今秋には、「グリーンファースト・ハイブリッド＋ＥＶ」を商品化する予定だ。昨年がスマートハウス元年とすると、今年はさらに大きく飛躍し、進展する年。既に実験ではなく、顧客に新たな暮らしとして提案する段階であり、「スマートタウン」「スマートシティ」も仙台を皮切りに全国で展開していく。 　大野直竹・大和ハウス工業社長　本年も東日本大震災の被災地の復興支援に尽力し、原発停止による電力不足を補うべく、リチウムイオン電池付きのスマートハウスやメガソーラーなどの新技術、新商品で社会の要請に応えていく。今年は第３次中期経営計画の２年目で、「創業１００周年の２０５５年に売上高10兆円の企業群」に成長するための大変重要な年。13年度までに住宅業界初の売上高２兆円を目指すための課題が３つある。１つ目は事業計画を着実に達成すること。２つ目は国内の未開拓市場に対してきめ細かく攻めること。そして３つ目は海外進出の礎を築くこと。我々は「アンテナ」を高く張り、「スピード」に徹した事業活動を行い、「この閉塞感を打ち破る」という「高い志」を持ち、果敢に挑戦しなければならない。 　竹中宣雄・ミサワホーム社長　当社では、家族のコミュニケーションを育む生活・空間提案を盛り込んだ２世帯住宅の開発を強化し、また、コミュニケーションという意味ではスマートハウスの積極展開により、スマートコミュニティーづくりにも取組んでいきたい。昨年11月に13年度までの新中期経営計画「Ｈｏｍｅ　Ｓｔｅｐ　Ｊｕｍｐ計画」を発表し、今年はその２年目に入る。既存事業をさらに成長させ「収益の最大化」を図るとともに、新規事業の収益化による「収益源の多角化」を目指す。今年の年頭標語は「拡大」とした。全社一丸となり、新中期経営計画の達成に向けて取り組みたい。 　根岸修史・積水化学工業社長　今年は13年度を最終年度とする５年間の中期経営計画「ＧＳ―ＳＨＩＮＫＡ！」達成に向けた「正念場の年」。①先行投資のシナジー発揮②ビジネスモデル変革の推進③新製品開発の加速―に取組む。先行投資のシナジー発揮では、Ｍ＆Ａを含め、これまで実施した成長に向けた施策について実績を拡大させる。グローバルにシナジーを追求し、さらなるリターンの獲得を目指す。ビジネスモデル変革の推進では、国内外で通用するようなシステム・ノウハウを蓄積し、成果の獲得を進める。震災復興に向けた国内基盤事業での貢献などを進める。新製品開発の加速では、次世代型住宅の「スマートハイム」、エネルギー関連素材製品などの開発を急ぐ。 　平居正仁・旭化成ホームズ社長　昨年の住宅市場は、東日本大震災による影響はあったものの、各種住宅取得支援策の下支えもあり前年水準を維持している。しかし、世界経済の減速により国内産業にも翳りが見え始め、今後の市場環境は一層厳しくなるものと思われる。当社は、昨年策定した中期経営計画に基づき、本年は新築請負事業の強化とともに、新たな成長に向けた一歩を踏み出す年としたいと願っている。「１人でも多く１日でも早く、快適な生活をお届けする」ために社員一同こころをあわせて、家族のあり方や環境との調和を中心とした「暮らし方」の提案力と３階建て住宅に代表される都市住宅の強みを活かし、本年も着実に歩を進め、皆様の暮らしに貢献していく。 　市川晃・住友林業社長　私は常々、業務を進める上で、「バリューアップ」と「コストダウン」を心がけるようにお願いしているが、その継続が経営資源の質を高め、競争力の向上に繋がっていく。そして、その源泉になるものに「そうぞう力」がある。この「そうぞう」という言葉には、イマジネーションの「想い」という"想像"とクリエイティビティの「創る」という"創造"がある。この時代に対応するためには、常に次に何が起きるのかを「想像」しながら行動することだ。そして、情報を広く集めて、先々をイメージすることができれば、そこから様々なアイディアが生まれ、創り出すほうの「創造」となり、新しい事業へとも繋がっていく。 　藤井康照・パナホーム社長　パナソニックグループが大きく変わろうとする中で、当社はどうあるべきか。その答えは"創業の原点に立ち返ること"にある。77年、松下幸之助創業者が「住宅事業を主たる事業にしたい」との思いから"家づくり・街づくり"に本格的に取組み、その後、「新・くらし文化の創造」という新しい理念が生まれた。パナソニックグループ全体が、「家まるごと」「街まるごと」に向かって新しいソリューション分野を開拓していく中、まさに、われわれが本業とすること、得意分野に、グループ全体が力を入れようとしている。昨年10月、ＣＯ２±０（ゼロ）を実現する「カサート・テラ」を発売した。この商品を核にして、受注１万棟に向かっていく。 　生江隆之・三井ホーム社長　昨年の日本経済は、東日本大震災による大きなダメージに加え、集中豪雨など自然災害に数多く見舞われ、企業活動や消費への影響が今なお色濃く残っている。このような中、来年度税制改正大綱に盛り込まれた新築住宅に係る固定資産税の軽減継続などの法案が早期に成立し、住宅投資の活性化につながることを期待している。当社グループでは、昨年スタートした環境中期計画「エコ・アクションプラン２０１６」にもとづき、環境負荷の少ない企業活動を推進する。新商品「シュシュ・ウィズ・エコ」の発売を機に全注文住宅に環境設計提案をすることにした。昨年４月に制定したステートメントに掲げた"暮らし継がれるよろこびを未来へ"を顧客に届けるべく、グループあげて日々努力を重ねていく。 　森岡仙太・トヨタホーム社長　東日本大震災を機に、住宅が担う役割は一層高まった。当社では昨年秋、耐震性に優れ、省エネ・創エネ・蓄エネを考えた住宅で、かつ非常時の給電機能を備えたスマートハウス「シンセ・アスイエ」を市場に投入し、大きな反響を呼んだ。住宅市場のニーズが変わる中、今年は"家とクルマの連携"が大きく進展すると思われる。当社はトヨタグループの技術力を結集して、クルマと連携できる強みを生かしたスマートハウスをより進化させ、"環境のトヨタホーム"にふさわしい新商品を引続き提供していく。 　藤森義明・住生活グループ社長　昨年、４月にグループ傘下の主要５社を統合し「㈱ＬＩＸＩＬ」をスタート。海外事業では１月に上海美特カーテンウォール社、そして12月にはカーテンウォール事業で世界一のイタリアのペルマスティリーザ社をグループに統合した。16年３月に「売上３兆円（うち海外１兆円）、営業利益率８％」という目標を掲げているが、達成には、前出の統合効果を確実なものとし、国内事業の更なる強化と海外事業の体制構築を１日も早く確立しなければならない。「世界に誇れるグローバル企業」へと発展させるため、Ｍ＆Ａや提携を今後も積極的に進めていく。東日本大震災は、わが国のエネルギー政策にとって大きなターニングポイントとなった。 　宮沢俊哉・アキュラホーム社長　昨年の抱負に「七走一坐（しちそういちざ）」を掲げたが、昨年はタイの大洪水、欧州諸国の経済不安など、世界・日本経済ともに先の見えない不安定な年となった。当社では、05年から拠点を埼玉県から全国展開へと拡大し、７年間懸命に走ってきたが、ここで一度「七走一坐」のごとく座ってものづくりの「匠」として何が必要なのか改めて考えたい。今年は当社中期３カ年計画の最後の年。今期も増収増益を見込むが、地域密着ホームビルダーとしてきめ細かなメンテナンスやアドバイスなど"家守り活動"を継続して行っていく。 　吉田卓郎・日本土地建物社長　今年は、震災の影響、欧州債務危機問題の深刻化や急速な円高などによる景気の減速懸念はあるものの、日本経済は復興需要や政策効果を背景に、緩やかながら回復基調で推移するものと思われる。不動産市場は、マーケットの活発化、賃料水準の本格的な回復には暫らく時間を要すると思われるが、耐震や防災への意識の変化、環境対策への需要や投資により、新たなビジネスチャンスが生まれるものと期待される。今年のキーワードに「挑む」を掲げたい。「社会、人、環境、そして時代に優しい街づくり」をめざして創造的思考で積極的にチャレンジし、チーム日土地一丸となって「昇り竜」のごとく飛翔できるよう努力をしていきたい。 　佐々木弘・穴吹工務店社長　11年は東日本大震災が発生し、欧州危機を発端とする金融不安が世界を覆った。そのような中で更生計画を上回る実績を残せたことは成果だ。ただ、取引先各位も、穴吹工務店グループが環境変化に対応できる企業集団に生まれ変わっているのか注視している。実力が試されるのはこれからだ。穴吹工務店は、新体制下で用地取得・企画を進めた物件の販売が始まっていく。また、穴吹コミュニティ・穴吹建設などのグループ会社も、コスト圧縮等による競争力の強化、外部環境の変化に対応できるビジネスモデルへの転換を図っているが、さらにスピード感を持って進めていく必要がある。昨年度の組織・人事の変更を踏まえて挑戦できる土台は整った。 　中内晃次郎・ポラスグループ社長　東日本大震災からの「復興」に向けた姿が見え始め、住宅業界はこの動きに呼応するように忙しい年になると予測されるため、工期短縮や生産体制の確立など、先を読んだ仕事が必要とされる。当社では「１００年を超えてもなお続く企業づくりの礎の構築」を目指し、経営理念について社員の理解をより深め、理念に則って行動する。当社の特長でもある地域密着型経営を活かし、生産性を向上し業績を伸ばすことで、給与を上げることはあっても下げない体制を構築していきたい。復興元年ともいえる今年だからこそ、われわれが先頭に立って遮二無二働き、会社そして日本を元気にしていきたい。 （提供／日刊不動産経済通信）

1/6　Ａクラスビル賃料はピークから58％下落 　―三幸、オフィスストックの６割弱が中型 　三幸エステートは、東京都心部Ａクラスビルの「オフィスレント・インデックス」と全国主要９都市のオフィスストックに関するデータをまとめた。オフィスレント・インデックスは、ニッセイ基礎研究所と共同開発した成約賃料に基づくオフィス賃料指数で、Ａクラスビルの指数を公表するのは今回が初めて。 　東京都心部Ａクラスビル賃料は、11年第２四半期に00年以降最安値を記録したが、11年第３四半期の賃料指数（00年第１四半期を１００とした場合）は66で、１ﾎﾟｲﾝﾄ上昇した。現状の賃料水準は、ピーク時の07年第４四半期と比較すると半額以下にまで低下。都心Ａクラスビルの賃料は、ピーク時より58％下落の月額坪当たり１万９２２１円、都心３区の大規模ビルは、45％下落の１万６２６７円。第３四半期のＡクラスビル空室率は、Ａクラスビル、都心３区大規模ビルともに２四半期連続で低下、それぞれ５・０％、５・２％となった。 一方、全国９都市のオフィスストック調査によると首都圏（１都３県）、札幌市、仙台市、名古屋市、大阪市、福岡市のオフィスストックは、合計で約１万９０００棟・約２０００万坪で、棟数でみると、大規模ビル（基準階貸床面積２００坪以上）が16％、大型ビル（１００坪以上２００坪未満）が26％、中型ビル（50坪以上１００坪未満）が58％で、棟数の半数以上が中型ビルであることがわかった。面積でみると、大規模ビルが57％を占め、大型ビルは22％、中型ビルは21％だった。首都圏が面積・棟数とも約70％を占め、東京23区のオフィスストックは全体の50％強あった。 （提供／日刊不動産経済通信）

1/6　各社トップの年頭挨拶から・① 　◎本格的なグローバル化に向けて基盤整備 　　―欧州問題長期化を懸念、復興需要に期待 　菰田正信・三井不動産社長　12年は、被災地の復興が進展するほか、消費税の引き上げやＴＰＰ参加などの議論も本格化する。当社グループでは、新たな中長期経営計画をまとめ、実行に移す年となる。国内の競争力強化については、新たな成長分野に対する価値創造に果敢にチャレンジし、例えば、スマートシティという概念は我々の街づくりには欠かせない新しいキーワードとなる。グローバル化については、既に一定の評価を得ている住宅や商業施設は、着実に実績を積み重ね、スマートシティのような新しい街づくりも海外で展開していきたい。事業のグローバル化は、長期的視野で臨むものであり、目先の状況にとらわれず、本格的なグローバル化に向けて基盤整備に着実に取り組んでいく。 　杉山博孝・三菱地所社長　12年の経済は、欧州債務問題の長期化も懸念され、引き続き注視していく必要がある。オフィスマーケットは、景気の不透明感もあり、当面はテナント企業の慎重なスタンスが続くと思われるが、年の後半にかけて徐々に回復していくものと期待している。住宅市場は、需要が底堅く、また税制上の優遇策が継続されたこともあり、好調を維持するだろう。今年は新たな中期経営計画の２年目。この中経期間の３年は、10年後の目標達成のための種まきの時期と捉えている。そのため、①カスタマーオリエンテッド②アズ・ワン・チーム（グループ力の集結）③絆－を再認識し、三菱地所グループの総力を以て、この難局を乗り越えていきたい。 　小野寺研一・住友不動産社長　日本経済は、震災で寸断されたサプライチェーンが驚異的な回復を遂げた矢先に、円高や欧州の国家債務危機問題などが足かせとなり、未だ停滞している。補正予算と増税が決まり、政府の施策が動き出した今、復興需要が景気回復を牽引することを期待したい。当社グループは今期、６期連続の経常利益１０００億円超えがほぼ確実な情勢となっている。今年迎える第５次中期経営計画の最終年次では、目標に掲げた「増収増益路線」への復帰を果たし、次期中計に弾みをつけたい。従業員数も１万人を超え、組織の重要性がますます高まっており、今一度原点に立ち返り、報告、連絡、相談のいわゆる「報・連・相」をしっかりと実行してもらいたい。 　金指潔・東急不動産社長　欧州の政府債務危機や円高・株安など、経済の先行き不安は高まり、依然として予断を許さない状況が継続している。これまで経験したことがないような厳しい時代を迎え、待ったなしの変革が求められている。当社が昨年11月に公表した中期経営計画は、将来のあるべき姿の実現に向け、足元をしっかりと固める基盤整備としての位置付けである。この閉塞感漂う時代を生き抜くためには、世の中のニーズに敏感に対応し、意識を変え、やり方を変え、改革を押し進めていかなければならない。当社は、事業を通じ社会の課題解決を果たすため、変化を恐れず、新たな価値創造を起こし、顧客目線で、成長から成熟へのステージへと挑戦し続けていきたい。 　畑中誠・東京建物社長　当社にとって今年は復活に向けた再出発の年と位置付け、２月に発表する新グループ中期経営計画に沿い、会社一丸となってこの難局を乗り越えていく必要がある。今期については、収益力の向上と徹底したリストラによる黒字化を図り、株主、顧客、金融機関、取引先などすべてのステークホルダーから早期に信頼を回復しなければならない。そのためには、パラダイムシフトにより、新たな価値観・発想で事業に取り組んでいかなければならない。業務目標を「部分最適」から「全体最適」に変え、当社グループ全体で新たな価値を創造し続けることが重要である。 　中井加明三・野村不動産ホールディングス社長　われわれが為すべきことは、将来に対する希望や展望を常に持ち、それを実現する道筋を見つけていくことである。そのためには、社会の変化を見極め、柔軟性を持ち、常に新しいことにチャレンジしていかなければならない。そこで欠かせないのはリーダーシップとチャレンジ精神。リーダーは自らも挑戦するとともに新しい発想を出し続け、挑戦するきっかけを組織の中に植え込む役割を担ってもらいたい。野村不動産グループは創業以来チャレンジを続けている。今一度創業の精神に立ち返り、既成の枠組みに捉われず、グループ全社を挙げて挑戦し続けていこう。 　辻慎吾・森ビル社長　昨年、「総合特区法」と「都市再生特別措置法の延長・改正」が通り、さらに東京都が「国際戦略総合特区」の地域指定を受け、東京がアジアのヘッドクォーターへ発展していく扉が開かれた。次なる飛躍のため、われわれが取り組むべき今年のテーマは３つ。まず、足元の資産を有効活用し、収益を向上させること。そして、現在仕掛かり中の「虎ノ門・六本木地区第一種市街地再開発事業」「（仮称）21・25 森ビル建替計画」「環状第二号線新橋・虎ノ門地区第二種市街地再開発事業Ⅲ街区」を成功させる。さらにその先は、われわれが街づくりをしてきた新橋、虎ノ門、神谷町、六本木一帯を含む大規模エリアを国際新都心に再生し、東京が世界の都市間競争に勝つための構想を仕掛けることである。 　森章・森トラスト社長　不動産業は先行投資型で借入金が多いので、不景気で金利が上昇するというシナリオは最も危険である。低金利を前提とした過度の借入れは要注意だ。ビル市場は供給過剰気味であり、賃料の上昇も考えにくい。道州制や背番号制の導入、環境技術などの技術革新の推進、円高を利用した海外投資促進、法人税などの引き下げにより、国家の新たな成長戦略に期待したい。昨今は、世界情勢・国内情勢ともに不安定であり、当社は、安定性に重きを置いている。実際、丸３年をかけ自己資本比率を引き上げ、その結果、いつでも投資可能な状態となっている。東京・京橋や虎ノ門パストラル跡地の再開発計画など、既に成長材料は内在している。事業環境をじっくり見極め、新たな事業を推進したい。 　大栗育夫・長谷工コーポレーション社長　今年は「反転攻勢」をキーワードに掲げ、長谷工グループの持続的発展に向けて戦いを挑みたい。これまでの流れを断ち切り攻勢に立つ。まずは、きちんと利益の取れる事業、価値のある事業をつくり出していかなければならない。そのためにはグループ全体の組織力を活かし、総力を結集することが必要だ。組織力は、お互いを知り、理解して、信頼するところから始まる。情報も悩みもグループ内で共有し、グループ全体で総力戦を展開し、「反転攻勢」をかけていきたい。将来を見据えた分野での取組みも重要で、土地活用賃貸マンション、高齢者向けのサービス付きマンション開発、ミニ再開発、建替えを含む老朽マンションの再生事業など今年は一歩踏み出すための基盤づくりの年にする。 　山口陽・大京社長　負の遺産処理は終わり、成長に向けた基盤づくりも整った。12年はさらにグループが成長していくために、次の３点を皆さんにお願いしたい。１つ目は「先を見据えた仕事をする」。世の中の変化を肌で感じ、お客さまにどのような新しい価値を提供していくのかを真剣に考え、見出していく必要がある。２つ目は「チャレンジ精神を持つ」。これからは様々な可能性にチャレンジしていきたい。新たな国内ビジネスの創造やお客さまの声をビジネスへ繋げる仕組みの構築、グローバル化への対応にも備えが必要だ。３つ目は、「グループ力の向上」だ。グループが持つソフト面・ハード面の両方をさらに強化し、グループ力を向上させていきたい。 　高木嘉幸・コスモスイニシア社長　本年は、当社グループにとって、事業再生計画期間の最終年度を迎えるとともに、新たなステップを踏み出す需要な年となる。「住環境」へ事業フィールドを広げて、将来の発展を目指す企業グループになりたい。そのコアとなる「住宅」では、首都圏・近畿圏ともに、本年も「優良な住宅」に関するニーズは根強く、需給関係や政府の政策からも堅調な市場環境が継続するものと思われる。しかし、「お客様のニーズを見極めたユニークな事業戦略」が競合に負けない必要不可欠な条件であることは変わりなく、その必要性はますます高まる。「コスモスイニシアグループとしてのビジネスプロデュース能力」を最大限に発揮していきたい。 （提供／日刊不動産経済通信）

1/5　《新春企画 ２０１２年の課題》・不動産流通経営協会理事長 袖山　靖雄氏 　◎政策提言をより強化、流通市場を活性化 　昨年の不動産流通市場は、大震災により落ち込んだ既存住宅取引が７月頃まで緩やかな回復基調にあったが、その後は伸び悩んでいる。ホールセール市場も大震災以降、投資家の模様眺めの状態が続き市場拡大の兆しは未だ見えない。昨年12月に発表された政府税制改正大綱では、住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置の拡充・延長など、良質な住宅ストックの形成を図る観点からの措置が講じられた。当協会は、流通新時代へ向けた国の施策を踏まえ、消費者動向や流通量に関する調査研究、市場の信頼を高めていくための教育研修、消費者の関心・理解を深めるための広報などの活動を通じ、政策提言や情報発信をより一層強力に推し進め、不動産流通業の活性化に寄与するとともに、内需拡大の牽引役となるべく一層尽力していく。 （提供／日刊不動産経済通信）