2000年の民事再生法の施行以来、日本でも事業再生を目指す再建型の倒産が増加しています。また近年、中小企業支援協議会の発足や事業再生ADRのスタート等、事業再生の手法も多様化しています。これに伴い東急リバブルが金融機関のお客様からご相談いただく内容も「清算型」の不動産売却といった従来のケースに加え、再生を目指す企業の資産リストラから発生した「再生型」の不動産売却についてのご相談が多くなっています。

債務者とのコミュニケーションが任意売却の成功の鍵

「清算型」の不動産売却の場合、売却手法として「強制競売（以下、「競売」）」と「任意売却」のどちらかを採ることになります。不動産市況が活況なときは競売参加者が多かったこともあり、競売による売却価格が任意売却の価格を上回るというような事例もありました。しかし、不動産市況が低迷すると、競売のデメリットが目立つようになってきています。

競売による売却は大きく二つのデメリットがございます。一つ目は売却に時間を要することです。裁判所の手続きに約4～6ヵ月、公告から入札までの期間が約3週間、開札から引渡しまで約1.5～2ヵ月と、手続き開始から資金回収までに約6～9ヵ月もかかります。二つ目は売却価格が実勢価格を下回ってしまうケースも多いということです。競売の売却活動期間は短いうえ、物件の内覧ができないといった条件も重なり、競売参加者が限定されます。また競売参加者はリスクを織り込まざるをえないため、その結果、売却価格が実勢価格に対して大幅に抑えられてしまうケースもございます。

一方、任意売却の場合、競売よりも好条件での売却が可能です。時間においては、裁判所の手続きなどがなくなる分直ちに売却活動に着手でき、売却が順調に進めば資金回収までの期間が大きく短縮されるため、最短で1ヶ月程度での資金回収を図ることができます。また価格においては、任意売却は一般の不動産市場での売却活動と近いものになり、物件の内覧も可能で、より多くの購入希望者を募ることができるため、実勢価格もしくはそれに近い価格での売却を見込むことができます。以上のような売却手法の特性から、現在では任意売却が主流となっております。

任意売却においてよりスピーディーな資金回収を図るには、物件の価格査定～売却活動～関係者との調整～契約～引渡しまで、一連の流れを効率的に進める必要があります。東急リバブルは、ソリューション事業部（現：ソリューション事業本部）が発足した2000年当時から、数多くの任意売却をお手伝いしてきた経験により、スピードを念頭においた売却スキームをノウハウとして蓄積しています。例えば物件調査の手順・方法や複雑な権利関係の対処法、債務者・担保権者・利害関係者との交渉や、そのタイミングなど、各過程のポイントを押さえスムーズな売却活動を実現しております。

中でも、任意売却の過程において特に重要になるのは、債務者の方とのコミュニケーションです。担保不動産の任意売却を行うには、債務者の合意が必須になります。しかし、債務者は借入返済のためにやむなく任意売却に同意したとしても、本来は愛着のある土地に長く住み続けたいと考えています。担保権者に対する憤りが生まれるケースや、債務による精神的苦痛・不安等により、売却に対して非協力的になっていくことも少なくありません。東急リバブルは売却活動を進めると同時に、債務者の方とも親密なコミュニケーションを図り、債務者の不安を払拭するよう努めております。担保権者の方はもちろん債務者へのきめ細やかな気遣いを払うこと、それも仲介業者としての東急リバブルの役割だと考えております。

正確な資産査定と的確な売却戦略が不動産売却のポイント

「再生型」の場合、前述の不動産売却の前に企業の所有不動産の実態把握のために「不動産デューデリジェンス」を実施いたします。

「不動産デューデリジェンス」は今後の再生計画を組み立てる上での第一歩となります。東急リバブルでは査定を専門に行うバリュエーション部で不動産の実勢価格を査定いたします。実勢価格の算出にあたり、謄本の確認を始めとして、都市計画や道路関係等の調査、周辺事例の収集、現地調査、不動産事業者やデベロッパー、ファンド等へのヒアリングによるマーケット調査、賃料データの調査などを行います。収集する資料は１つの物件でも50ページ、多ければ100ページ以上にもおよぶこともございます。
また、大企業等の不動産売却の場合、物件の数が多い、規模が大きい、社宅・工場・支店など種類が多様、所在が全国に分散している、などのケースも見受けられます。そのような多種多様な物件の場合は、担当専門スタッフが、一斉に査定を実施いたします。作業は膨大、かつ時間や手間がかかるものですが、的確な不動産デューデリジェンスがその後の売却活動のスピードおよび精度を左右します。東急リバブルは大量の不動産の査定でも安心してご相談いただける体制を整えております。

「不動産デューデリジェンス」後に再生計画が決定すると、不要になった不動産の売却戦略の策定となります。不動産は個別要素が強く、同じものは存在いたしません。売却戦略も一物件ごとに検討する必要があります。戦略を間違えると、不動産の売却価格が実勢価格を大きく下回る、あるいは全く売れないという結果を招く可能性もございます。東急リバブルではプロジェクトチームを組成し、前段階で行った不動産デューデリジェンスと、過去の売却実績によって蓄積した市場動向を元に、マーケットからの観点と物件そのものに着目した観点という二方面からのアプローチで売却戦略を構築いたします。

マーケットからのアプローチとは、具体的には不動産の使用用途の検討、購入者層の想定、的確な売却方法の立案などがございます。次に物件そのものからのアプローチですが、物件の中には、売却に伴い今まで利用していた通路の使用権まで消滅してしまう、売却物件が同一地域に集中することによって供給過剰状態となり売却価格が低下してしまう、複雑な権利関係が売却のネックとなってしまう、などの問題が存在するケースもございます。そのような場合は、通路の付け替えを実施する、時期を分けた段階的な売却戦略を立案する、権利関係の的確な調整を図るなど、東急リバブルの売却ノウハウを活かした戦略をご提案いたします。

マンパワーと豊富な実績かつ徹底した情報管理で、不動産問題の解決へ

実際に、初めて不動産の売却案件をご紹介いただいた金融機関様で、一つのプロジェクト終了後も継続して他の案件をご紹介いただく場合も多数ございます。その結果、ソリューション事業本部では2008年度766件の不動産売買取引実績のうち、破産・民事再生等の任意売却案件は全取引の約20％（約150件）を占めるほどにのぼります。

お客様の中には、秘匿性のある売却情報が市場に出回ってしまうのを懸念される方もいらっしゃると思います。東急リバブルでは必要に応じて秘密保持契約等を締結してから営業活動を展開する等、情報の取り扱いには細心の注意を払っております。また、昨今重要視されているコンプライアンスについては、当事業本部の業務管理部にて契約書類の検査・審査・事後チェックなどの管理業務を集中的に行う体制を採用しております。金融機関の皆様を始め、公的機関や事業法人の皆様から多数のご依頼･ご相談をいただいており、お客様に安心してお取引をいただけますよう、法令遵守、情報管理におきましても当然ながら厳格な体制整備に取り組んでおります。

過去の豊富な任意売却の実績とノウハウ、さらにマンパワーを備えた組織体制で、皆様のニーズにお応えいたします。破産等による担保不動産や企業再生に伴う不動産処分でお困りのお客様は、ぜひ一度東急リバブルへご相談ください。