総合不動産流通企業である東急リバブルは、2000年4月、ソリューション事業本部を立ち上げ、企業再生に伴う不動産処分をはじめとする事業用不動産戦略の支援業務をスタートした。同社は、住宅の売買仲介業や販売受託業、賃貸仲介・管理業を主力としていたが、不良債権処理に伴う不動産ビジネスについても新たな可能性を見出し、他社に先駆けてソリューション事業本部を始動させることで、不良債権処理の幅広いノウハウを吸収してきた。

直近の08年4月から09年3月までのソリューション事業本部の実績は、資産査定件数が4,306件、売却受任件数が3,665件、売買仲介件数が766件、取扱総額は957億円に上る。

「昨秋のリーマン・ショック後は、不動産ビジネスにとっても逆風の1年間でした。しかし弊社の場合、取引件数は従来の水準をキープしています。北海道から沖縄まで全国どこでも対応可能であるという窓口の広さに加え、オフィスでも工場でも社宅でも物件の種別を問わずに的確なソリューションを提供できる体制があるからこそ、厳しい事業環境でも一定の成果を残せたと考えます」（ソリューション事業本部 第五部部長 東和輝氏）

近年、東急リバブルが再生案件のノウハウを発揮した代表的なケースが、宮崎県トップの建設会社の事業再生案件である。同社は不動産会社の破綻に伴う工事代金の回収が困難になったことなどを起因とした資金繰り難の影響で08年8月、民事再生手続き開始を申し立てた。09年2月に認可を受けた再生計画に基づき、ノンコア事業の不動産賃貸業からの撤退と事業規模の縮小を決定。九州地方に所在する閉鎖事業所と賃貸不動産など保有不動産の早期売却が必要となった。東急リバブルは専属売却アドバイザーとして、透明性を確保しながら入札を実施。地元の不動産仲介業者と構築したネットワークも活用して、対象の38物件を約1年間で売却した。

「ソリューション事業本部のスタッフ数は、発足当時は10人足らずでしたが、国内不動産投資市場の発展に合わせ拡大し、現在では250人を超える組織となりました。不動産の専門家を中心に金融機関やゼネコンなどさまざまな業界出身者が在籍しています。地方でボリュームのある売却案件が発生しても、マンパワーを集中投入して短期でのスキーム完結をめざすフレキシブルな対応が可能です」（東氏）

また、中国地方に拠点を構える住宅メーカーの再生案件では、同地方に所在する建売用地や完成宅地など約70物件の早期売却が求められた。売却アドバイザーを受任した東急リバブルは、物件の特性やエリア上、個別売却では早期売却が困難であると鑑み、13グループに分けてのバルク売却を提案。当初計画期間である約4カ月以内に売却に成功した。

企業再生における不動産処理では「スピード」が重要な要素となる。不動産市況が悪化した昨今では、不動産の処分が遅れれば遅れるほど価値が低下することも考えられるため、スピードの重要性は以前に増してさらに高まっているといえる。東氏によると、売却の準備がすべて整ってさえいれば100件ほどの不動産でも3カ月で処理することもできるという。

企業再生の不動産ソリューション分野に精通した専門家が多い点も東急リバブルの特徴の一つである。

同社は、産業再生機構の支援下に入っていたミヤノ、関東自動車、旧カネボウ、ダイエーなどの売却アドバイザーに選定され、関係者らとの調整役を担い、不動産売却に成功した実績を持っている。専任売却アドバイザーを務めた旧カネボウやダイエーのケースでは、売却戦略の立案からステークホルダーの調整など、対象物件完売までの一切の業務を担った。

「旧カネボウ様のときは、売却案の提案入札において他社と競合しましたが、物件のエリア・種別・規模を問わない売却力と、過去の大型工場売却実績を評価していただき、専任での売却アドバイザーとして指名を受けることができました」（東氏）

東急リバブルには、当時それぞれの案件の最前線で活躍したスタッフのほとんどが現在も在籍しているため、これからの企業再生の現場でもその知識と経験が存分に発揮されることが期待されている。

企業再生に関する不動産ビジネスは時代と共に変化し、そのサービス内容も広がりを見せている。大きく2つに分けると「売却サポート」と「CRE（企業不動産）戦略の立案・実行」だろう。前者は再生計画で定められた期間内にオフバラ化の対象となった不動産をいかに高い金額で売却するか、後者は、企業価値最大化のために保有不動産をどのように有効活用するか、その提案能力が求められる。

東急リバブルでは、拡大する様々な売買ニーズに応えるため、東急不動産グループの「総合力」を活かした提案を行っている。売却処分を得意とする“東急リバブル”に、不動産総合ディベロッパーとして住宅・オフィスビル・商業施設・リゾートと幅広い分野で不動産開発を手がける“東急不動産”、物件管理やリーシングなどを得意とするプロパティマネジメント会社の“東急コミュニティー”などの知見と専門人材が加わることで、全国規模での多彩な不動産ソリューションの提供が可能となっている。

時代に即応してその体制を変化し、的確なソリューションを提案してきた東急リバブルだが、特にこの1年間は、事業再生ADRや企業再生支援機構の発足など、企業再生の新しい仕組みが動き出し、新ルールのもとでの不動産ソリューションがどのような形になるのか見えにくいことも指摘されている。

そんな時代だからこそ、東急不動産グループの「総合力」と豊富な実績を持つ東急リバブルへの注目度が高まっている。